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后勤集团经营用房管理办法[2010]16

兰州大学后勤集团经营用房管理暂行规定

第一章  总  则

第一条  为了进一步加强经营用房的管理,防止国有资产流失,维护出租房屋的安全与完整,提高经营用房的效益,规范出租房屋的管理,根据兰州大学有关规定,并结合后勤集团的实际情况,特制定本规定。

第二条  经营用房是指后勤集团及其所属单位(中心),将本单位(中心)管理、使用闲置的房屋出租和有偿使用,从事盈利性的各类用房。

第三条  本规定适用于后勤集团及所属单位(中心)出租、经营管理的各类用房。

第二章  管理机构及其职责

第四条  经营用房按照后勤集团有关文件和通知精神,指定由后勤集团总经理办公室统一负责管理,并根据后勤集团所明确的经营范围,确定其经营管理机构形式分为两种:

1、直接管理机构:出租、经营房屋由后勤集团总经理办公室直接进行管理,具体包括订立房屋租赁合同、对租赁房屋做好服务、经营、收费等工作。

2、委托管理机构:出租、经营房屋由后勤集团总经理办公室委托各单位(中心)进行管理。其管理期间,须按照后勤集团总经理办公室的管理要求,以统一的价格标准和统一格式的合同以及相关条款内容具体实施。

第五条  兰州大学后勤集团总经理办公室是后勤集团所属各单位(中心)辖区内出租、经营房屋的管理职能部门,各单位(中心)出租经营房屋的租赁业务受总经理办公室监督、检查、指导。

第六条  总经理办公室在后勤集团的领导下,由办公室主任全面负责,并设立“经营管理组”为具体办事部门,协助总经理办公室领导做好相关合同的签订并按学校的管理规定,办理审核、申报、审批及签字盖章等手续工作,做好经营开发项目的调研、论证、立项、管理以及前期准备工作。

第三章  经营性用房的管理区域和管理程序

第七条  后勤集团经营用房管理区域主要有:

1)学校本部、本部家属院及周边临街零星经营用房;

(2)一分部教学区、家属区,一分部停车场及周边临街零星经营用房;

(3)二分部家属区内零星经营用房;

(4)医学教学区、家属区及周边临街经营用房(含会宁路);

(5)榆中校区综合市场、北苑服务区、西苑服务区(含学而超市)及其它区域零星经营用房;

第八条  签订经营用房管理协议按照分布区域不同分为两种:

(1) 签订经营用房使用协议,其适用于除榆中校区综和市场外所有校园内和家属区内房屋管理。

(2) 签订经营用房租赁协议,其适用于校园和家属区周边临街零星经营用房(含榆中校区综合市场)。

第九条  后勤集团经营性用房管理程序:

(1)资产登记,明确管理责任。集团对其所属管辖范围内的经营性用房进行资产登记、分类建档、明确责任、根据不同的情况实行归口管理或委托管理。

2)对已签订使用协议和租赁协议的经营用房,管理部门根据学校和集团的有关规定,并结合房屋使用协议和租赁合同的有关条款实施监督管理,并做好相应的收费工作。

3)对有偿使用性和出租性经营用房,经营管理机构及工作人员根据周边市场行情研究拟订有偿使用或出租基准价格,报经集团办公会议研究同意后进行公开谈判或者公开招租,并按照利益最大化的原则,最终确定承租或使用商。同时按照学校的有关管理规定和相应的工作流程,办理合同的审核、审批和审签等手续。

第四章  经营性用房的租赁方式

第十条  经营性用房有偿使用和租赁方式分为公平商议、公开招租两种方式。

第十一条  公平商议: 经营性用房租赁或有偿使用时,按照集团所规定的要求,对外在各类媒体及校内信息栏广泛发布租赁或有偿使用信息,公开房源、面积、地段,采用不低于基准价格的标准,通过面对面的方式与商户进行公平商议,在此基础上达到双方的认可,并按照商议价办理租赁或有偿使用手续。

第十二条  公开招租:依照市场规律,对地段好、人流量大、市场前景好的房屋,供需不均衡时,依照市场规律,采取公开透明、公平竞争的方式在学校内部信息栏和学校网上进行公示,公开招租,以基准价为起租价,采用竞价的方式,竞租者按高于基准价报价最高者中租。

第五章  经营性用房的基准价格标准与税费代收

第十三条  基准价格的制定过程必须要按照兰州大学及后勤集团的有关管理规定,并由经营用房管理机构及工作人员根据房屋的建筑造价、地理位置、经营(使用)环境、经营(使用)面积、经营(使用)项目、市场价格等诸多因素拟订不同校区、不同区域、不同地段、不同类型的房屋出租或有偿使用基准价格标准,并经集团办公会议研究同意后方可严格执行。

第十四条  有偿使用价格和租赁价格的确定过程,必须按照后勤集团的管理规定,坚持公开商议、公开招租和信息透明的原则进行。其有偿使用价格和租赁价格必须高于基准价格,其高于基准价格的浮动数额,视公开商议和公开招租的具体情况而定,一般是高于基准价格的最高价作为有偿使用或租赁价格。如遇特殊情况不能实行公开商议和公开招租,或公开商议和公开招租不成功,或使用(租赁)区域地段没有良好商机的经营性用房,其使用和租赁价格低于基准价格的必须上报集团办公例会研究同意确定后,方可执行。

第十五条  房屋基准价格分为两种:一是有偿使用基准价格;二是租赁基准价格。

房屋有偿使用基准价格按照项目划分为:卫生服务费、安全服务费、维修折旧费、公共资源费共四项。其中卫生服务费占基准价格的25%、安全服务费25%、维修折旧费25%、公共资源费25%

房屋租赁基准价格按照项目分为:租金、管理费、清洁费、安全服务费、维修折旧费、公共资源费共六项。其中租金占基准价格的40%、管理费占20%、清洁费10%、安全服务费10%、维修折旧费10%、公共资源费10%,另外加收税金,占租金的17.6%

第十六条  对于租赁性的经营用房,出租方与承租方必须严格按照商议价和中租价执行租赁价格标准,并严格履行纳税人的义务。

第十七条  税费(17.6%),其中包括房产税、营业税、教育附加费及城市保护建设费(税)等。

第十八条  税费代收依据国家的《税法》和学校的有关规定执行。对承租户的房屋租金(设定为x)的17.6%收取税费,其收取费用计算公式为: x×17.6%,此项税费在收取房屋租金时,由职能管理部门代收代缴。

第六章  协议(合同)的签订及收费

第十九条  依据相关的法律法规和学校有关规定,后勤集团编制了规范、标准的合同文本,对甲乙双方有了明确的法律规定。甲乙双方必须严格执行规范、标准的合同中所有的条款、内容、要求。

第二十条  总经理办公室及各单位(中心),使用由后勤集团统一编制的《房屋使用协议》和《房屋租赁协议》,对外签订房屋使用协议或出租协议,并按照其职责范围和经营(使用)项目进行具体工作的落实和实施。

第二十一条  后勤集团在签订房屋使用或者租赁协议时,严格按照工作流程进行。所有空房源必须对外招租(招用),已经出租(使用)的,但租期(使用)已到,如需招标的,由后勤集团拟定招租(用)文件,开标、定标,发放中租(用)通知书,承租商(使用商)接到中租(用)通知后三天内,提供有效证件后与集团签订协议,同时报兰州大学相关部门审核、审批、签字、盖章等手续后协议签订完成。不需招标的,按照双方商议条件、价格要求,由承租商(使用商)提供有效证件后与集团签订协议,并报兰州大学相关部门审核、审批、签字、盖章等手续后协议签订完成。协议一式六份:财务处一份,校办一份,国资处一份,集团存档一份、经营管理部门一份、承租商(使用商)一份。

第二十二条  承租方(使用方)在签订协议时,需要向房屋管理部门提供法人代表身份证复印件、营业执照复印件,餐饮业需提供服务许可证复印件等相关证件的资料备案。对特殊行业签订协议时需另附行业许可证。同时,附签安全卫生管理协议书和承租(使用)户相关责任承诺书。

第二十三条  所有出租或有偿使用房屋,原则上一年一签,如遇特殊情况,可视具体情况而定。如承租方或使用方中途转租,应视无效承租或无效使用,我方有权收回其房屋使用权。

第二十四条  我方将按协议的约定,按月、季度、每半年或一年收取房屋使用费或租金,如承租方或使用方不按期交纳房租或房屋使用费,一个月内按所缴纳金额的10%罚交滞纳金,超过一个月者我方有权收回其房屋。

第二十五条  根据兰州大学和后勤集团的有关规定及收费标准,对承租方或使用方在协议履行期间所发生的水、电、暖等费用单独计收。其具体办法是水、电、暖按照国家及政府所规定的收费标准计量收取。

第二十六条  根据兰州大学及兰州大学后勤集团的有关文件要求,承租户或使用户严格履行协议的各项规定,并按照出租房或使用房所涉及的各类收费分项基价标准、承租(使用)面积计算缴纳各项费用。出租(使用)房的按照学校的统一规定开具相应收费票据。

第七章  其他规定

(一)经营人员的管理规定

第二十七条  各单位(中心)要按照各校区经营场所的面积、类型和经营项目等做好选人、用人、合理配备管理人员和工作人员。

第二十八条  各单位(中心)要明确经营管理人员的岗位职责和工作范围,做好各校区现行服务价格的摸底,为制定集团相应收费制度和收费标准做好基础性工作。

第二十九条  各单位(中心)租金应出具由学校财务部门规定的财务票据进行收取,其收入一律由财务管理部门统一核算,并按规定实行收支两条线管理,任何单位和个人不准设立“帐外帐”,更不允许私设“小金库”,确保国有资产安全、增值。

第三十条  各单位(中心)“经营性用房”职能管理责任人,应对承租人的信用情况作详细的了解,加强对出租用房或有偿使用房的日常跟踪管理,若有欠费、转租或破坏原房屋结构等情况发生,应将上述情况及时向单位领导反映,并采取相应措施,挽回损失。

第三十一条  各单位(中心)房屋出租或有偿使用情况要予以公布,接受群众监督,严禁擅自出租等违纪行为发生,对造成国有资产流失的将按有关规定进行处罚,并追究当事人和有关领导责任。

()经营用房的管理规定

第三十二条  各承租人或使用人不得擅自改变房屋结构及用途。如有故意或过失造成房屋和设备的损坏,应由承租人全额赔偿,承租人如需改造墙、窗、门及室内外装修,需事先书面材料征得后勤集团同意,所需费用由承租方或使用方承担。

第三十三条  承租方或使用方不得损坏室内原有的设备设施。自觉接受学校职能管理部门的检查,发现问题及时整改。房屋管理部门应经常进行各类设施设备的安全检查,并严格执行消防法,消除火灾隐患,将安全工作落到实处。

第三十四条  经营用房的经营性质必须按照学校及后勤集团的有关规定落实,不得经营对学校办学有影响的项目,如网吧、娱乐等项目。同时在经营过程中更不得经营有任何侵害学校利益和声誉的项目。

第三十五条 经营用房未经管理部门同意不得转租。若承租方或使用方擅自将房屋转租他人的,管理部门有权收回房屋,并加收三个月租金作为违约罚金。

第三十六条  在协议有效期内,承租方或使用方因特殊原因需要提前终止经营用房协议的,应提前一个月提交书面申请,经管理部门同意后,可按规定程序办理经营用房协议终止事宜和其房屋交接手续。

(三)承租(使用)人员的管理规定

第三十七条  承租(使用)人在经营期间严格遵守国家有关法律法规和工商管理条例以及学校和后勤集团的有关规定,服从后勤集团的领导和管理。凡有违反规定条款者,集团有权按相应处罚条款处理并终止协议。

第三十八条  承租(使用)人必须遵照国家及学校的各项规章制度,具备相应的行业经营资格,必须做到依法经营、文明经营、礼貌待客、明码标价,在教学区内不许出售含有酒精类的商品,严禁买卖、加工假冒伪劣和过期变质食品或商品。

第三十九条  承租(使用)人必须在协议签订之日起向房屋管理部门方一次性交纳房屋保证金(3个月的房租),并接受房屋管理部门的监督和管理,合法经营,维护学校形象。如有违约行为,将扣除保证金。

第四十条  承租(使用)人在协议履行期间,按照其协议的有关条款,除按时缴纳房屋使用费、租金、维修折旧费、卫生服务费、安全服务费及税金等相关费用外,还必须按照国家、甘肃省的相关政策和收费标准,向后勤集团职能管理部门交纳水、电、暖费。

第四十一条  承租(使用)方有下列情况之一的,房屋管理部门有权终止协议:擅自将其使用或出租房转租或变相转租的;不按时交纳房租或房屋使用费的;不履行协议各项条款的;学校规划建设需要的;经营有碍校园环境,人身安全或其它违禁项目。

第七章    附  则

第四十二条  本办法解释权归后勤集团。

第四十三条  本办法自201091日起执行。

 

附件: 1、房屋使用协议和房屋租赁协议 

2、房屋使用基准价格表和房屋租赁基准价格表

3、附加安全卫生管理协议书

4、商户承诺书